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同ブロック・同築年のL社アパート4つ

不動産屋さん訪問(1)の日に、チェックした物件。
なんと同じブロックで、同じ築18年、全てL社のアパート4つ。
利回りもそう悪くはないんだけど、どうもピンとこない。
でも、同じような条件でも、差があるな~と実感♪
南北に長い同じブロックの、東道路にペアで二つのアパート、
西道路にペアで二つのアパーがあった。
アパート名をみると、お~、全部L社だ!

東道路ペアの方が、建物はきれいな感じなんだけど、
西道路ペアの方が、なんとなくよく見える。
東道路は道路幅4m、西道路は6mの差に加え、
午後だったので、西道路ペアの方が日が当たってた。

4つの中で一番良さそうな物件は、

価格   4800万
表面家賃 615万
表面利回 12.8%
築    18年
建物   木造2階建、1K×12戸

沢さんのお宝不動産鑑定ツールによれば、★★。
木造だから耐用年数を25年とすれば、購入時耐用年数は7年。
自己資金1400万とすれば、7年度末には90%回収。
7年しか稼動しないので、ローンの残債は2500万!
ここで決断は、自分でアパートを建てるか、土地売却。
アパートを新築するには、ローンの残債が重いな。。。

土地売却の場合、周りは戸建が多い住宅地なので、
60坪の東西に長い土地を2個に分割して売れるかも。
地価が2割下がっていたとして3000万。
自己資金未回収額は70万。荒利430万。

今ひとつかな。。。
次、いってみよ~♪

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Author:zuboo
働くママ。多忙な夫と娘の3人暮らし。石橋をたたいて渡る夫をまこきんで不動産投資に挑戦しだしたものの、今や夫の方が夢中♪

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