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フルローンOKの9.7%RCを見学

いくぞっ。2棟目にむけて本格始動。
週末に、平日に検討しておいた4物件を見て回った。
そのうちの一つはフルローンを組める9.7%RC。
今時安さには理由があるとは思ったけれど、やっぱり♪
●9.7%RC、15%空室、2~3億円
今までの対象エリアから少しだけ離れていたけれど、
エリアを広げることも検討課題なので、見に行ってきた。
しかも、今や、貴重な高利回りのRC!
よくて8%の値付けが多い中、どうして安い?と思いながらも
実は結構期待して見に行ってみた。
遠めに見えた途端、えっ~、とひいてしまった。
なんかウラブレタ雰囲気。築年数のわりに傷みが激しく汚いし、
ベランダスペースの使い方がなんとも。。。
外壁の改修に3000~5000万はかかってしまうのでは?
私達にはリデザインのイメージがつかめなく、パスだ。
キャリアのある人には、「お宝」に見えるのかも。

●8.7%鉄骨、満室、1~2億円
9.7%RCから車で5分の場所にあって、ついでに見た。
ここは築年数のわりにきれいで、凝った造り。
大家さんの賃貸併用物件として作ったと思われ、
お金のかかった造りで、こだわりが感じられる。
角地で道路付けもよいし、雰囲気がよいし、満室だし、
フルローンでキャッシュが回れば買いた~い。
でも、悲しいかな、鉄骨なので3割!は安くならないと。。。
ここは不動産業者の転売物件なので、値引きは厳しいだろうな。
とりあえず、様子を聞いてみよう。

●8%RC、25%空室、1~2億円
8.7%鉄骨から車で10分の場所にあって、これもついで。
ここも建物の造りはよいし、管理も悪くない。
ただ、地型が悪いことと、周囲がマンション建築ラッシュ。
新築との競争が容易に想像できて、大変かも。。。
しかも、これも不動産業者の転売物件なので、値引きは厳しそう。
それに、私はこの周辺環境がなんとなく好きではない。
直感は大事にしたいので、パス。

●8%RC、15%空室、2~3億円
ここは上の3つとは方向が逆で、対象エリア隣接。
はじめて行ってみたのだけれど、環境がよくてびっくり。
夫とともに対象エリアに格上げを合意(笑)
建物の造りときれいさは、4つの中で1番。
当分は大きな修繕費用も要らないだろう。
印象がいい物件なので、入居者も決まる気がする。
ただ、これも不動産業者の転売物件なので、値引きは厳しそう。
とりあえず、これも様子を聞いてみよう。

あたり前だけれど、値段は現状を表している。
「そのまんまお宝物件」を<自分だけに>教えてくれる
情報源があれば最高だと思うけれど、
誰もがいいと思う物件は安くならないし、競争が厳しい。。。

「自分なら立て直せる」と思える難あり物件
(例えば上記9.7%RC)が高騰してしまった今、狙い目!
私だけにはわかるこのヨサ、という物件を探すぞ~♪

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zubooさん、2棟目の検討初めているのすね。

鉄筋の大きな物件は魅力的ですよね。

私も欲しかったんですが、うちのレベルでは
億単位の物件だと利回りが10%そこそこでは収支が合わないので諦めました。
税金さえなければなんとかなりそうなんですが、ローンの場合、返済して手元に残らない元金にまで所得税が掛かるのできついですよね。

脱税じゃなっかた、減税の良い方法があれば私でも可能性があるのですが。。。

こんばんは~!

流石に投資家大家さんはパワーが違いますね~!

私の周りはほとんどが地主さんなので違う意味で勉強になりますわ~

ひーこさん、
確かに「所得税」が大きな問題!
私も一応試算しているのですが、
夫と私が1:1で登記し、減価償却を大きくとり、共済加入で、まあ何とかなるかな、と。
可能であれば、土地1:1、建物1:2で登記し、収入の比率を私に高くして減税。
キャッシュがあれば、減価償却を稼げる木造アパートを購入するか、
そのままリタイアできれば大きな減税(笑)
私の計算は間違っている???
再度、検討してみます♪

みらいさん、
資産がないので仕方がありません(笑)
でも、春までは上限5000万と思っていたのに、
2億超えも検討するなんて驚いちゃいます。
リスクもしっかり見極めていきたいです♪

がんばっていますよね!!
一つの考え方としては、ローン期間を長く。
そして、できるだけ、キャッシュをプールしておくかなぁ。
個人の場合だったら。
もう一つの物件チェックポイントは、出口戦略。
いざというとき、売りやすいもの。
また、情報交換したいですよね!!
ぜひ、遊びにきて下さい。

キュリアスさん、
実は本命へのスタンスを決めるための見学でした。
本命の難題がクリアされかかっているので、
決断の時が迫っています!
物件が大きいので、大きい借入金のリスクと、
難しくなってきているファミリータイプのリスクをどうみるか???
是非、素敵なオフィスにもお邪魔したいです♪

週末に一気に4物件も見学されるzubooさんはやっぱりパワフル(^^)
2棟目への気合が感じられますね。
こちらでも、供給過多かと思われる立地では億物件の売却がかなり激しくなってきました。
空き室リスクが高まってきたせいかもしれませんね。
>私だけにはわかるこのヨサ
これ、大事ですよね(^^)

大規模修繕前の空室数部屋の物件が
多い気がします。
それに、売主さんもそれなりの年齢だと、
利益出しをしておいた方がいいと思うのかも!?
大家業もパワーが必要そうなので、
ウチも65歳には手放すつもりです(笑)
その前に、まずは買いま~す♪

RC?
初歩的な質問で申し訳ございません。
鉄骨が駄目な訳は、建物の担保評価が出ないので自己資金がたくさん要るから駄目と言う事でしょうか?
それに対してRCは、建物の担保評価が出るので物件によりフルローンが組めると解釈すれば良いのでしょうか?

たけさん、
鉄骨はRCより耐用年数が短いので融資期間が短くなり、
毎月の返済金額が多くなってしまいます。
築浅は異なりますが、そこそこの築年数なら、
RCの方が融資を引き出せ、キャッシュが回ります♪

レスありがとうございます。
融資期間の問題なのですね。
ブログを初めから拝読させていただき今、途中ですがよく勉強されていて解説がすごく判りやすいです。
また、全部拝読させていただき不明な点は質問させていただいてよろしいでしょうか?

たけさん、
おホメの言葉をありがとうございます。
先輩方のblogを参考にしている私の、
blogを参考にして下さる方がいるなんて。
まだまだ私もビギナーなので、
わからないことも一杯なのですが、
答えられることは答えますよ~♪
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Author:zuboo
働くママ。多忙な夫と娘の3人暮らし。石橋をたたいて渡る夫をまこきんで不動産投資に挑戦しだしたものの、今や夫の方が夢中♪

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