1棟目RC ついに契約!

とうとう、1棟目を契約しちゃいました。
だいぶ値が上がってきてしまい、もう買えないかも、
と思ったこともあったけれど、出会いはあった。
自己資金は諸費用だけのフルローンで、RC♪
本当は、沢さん推薦の木造アパートが欲しかった。
でも、このエリアで出るのは、1988年モノが多く、
築浅でローンが組めるようなアパートは皆無。。。
なので、金森さん推薦のRCに目がいっていた。
「物件価格フルローンが組め、キャッシュが回る物件」

ある日、もしや掘り出し物かもと思う物件をネットで発見。
駅から20分と書いてあったけど、ここなら17分位のはず。
シングル用の駅遠い物件は普通は敬遠するし、
土地勘のない人は、間違いなく敬遠するだろうから、
競争相手が少なくて、指値が通れば面白いかも。

専任媒介と書いてあった不動産屋さんに資料モロモロ送って
もらって、調度、週末だったので、早速車で見に行った。

普通の四角建物ではなく、面白い作りでなかなかいいかも。
総タイル貼というのもポイントが高い。
バブルの時にオーナーさんが張り込んだんだろうな。
ただ、たぶん何も手を入れていないので、
外壁・屋上の改修費用は見込まないと。

自宅に帰って、前向きに検討。
地図をとりだし距離から計算すると、やっぱり17分位。
空室があるので、賃貸募集サイトで検索すると、物件発見。
やっぱり17分と書いてあった。
20分と17分じゃあ、全然印象が違うのに、どうして???
まあ、ライバルが少なくなってラッキーかも。

価格   1億~1億5000万
表面利回 9%
築    15~20年
建物   RC

改修費用をたてに、10%以上の値下げが可能なら、
改修費用をそこそこかけても、フルローンでキャッシュは回る。
そして、指値をしてみた・・・次回に続く。
せっかくなので、しばらくは回想Blog♪

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きだと申します。最近色々事情があって会社をなるべく早く辞めてしまおうと考えはじめ、そのために不動産投資を勉強し始めたばかりです。こちらのブログを読ませていただき非常に参考になってます。中で紹介されていた沢さんのお宝鑑定ソフトも早速買いました。ところがそのソフトで表面利回り9%程度の物件のキャッシュフローを100%ローンで計算してみると、全くキャッシュが回らず、「資金ショート」というショックな文字がずらずら並ぶのでした(;;)。ZUBOOさんの一棟目の場合は価格1-1.5億、フルローンでしたよね。これで一切合財税金も引いたあとにキャッシュはいくらくらい残るのでしょうか。融資は何年で受けられましたか?金利は変動?固定?何%ですか(あまりにずけずけとすいません)。本当にサラリーマンがフルローンで不動産投資をやって早期リタイヤなんてできるんだろうかと希望を失くしつつあります。ご教授いただければ幸いです。

きださん、
コメントをありがとうございます。

私の正直な感想は、
「思ったよりも儲からない」でした(笑)

ざっくりとした感覚では、たとえば、
1000万家賃の1億円物件をフルローンで買い、
満室&節税対策しても、年200万くらい?

ただ、不動産投資に誰にとっても○な正解はなく、
頭金入れたり、掘出モノを化けさせたり、
いろいろな戦略があるな~と思う今日この頃です。

私もまだま~だ勉強中ですし、
物件の値が上がり、なかなか厳しい状況ですが、
お互い、がんばりましょう♪

ZUBOOさん、お返事ありがとうございます。今日、収益物件専門の不動産屋に行ってきて聞いたら、やっぱり一億でキャッシュフロー200万円くらいがそこそこの物件の平均だと言ってました。一方で、最近1億6千万をフルローンで買ってキャッシュフローが750万円だったとか、1億1千万円でフルローンで買ってCFが450万円とか、おお!と声が出るような物件もあることはあるそうな。案外郊外の地価の安いところが多いそうです。僕にはいつそんな物件が回ってくるのでしょうか。でも、楽しみではありますね物件探しって。ブログ楽しみにしてます。
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働くママ。多忙な夫と娘の3人暮らし。石橋をたたいて渡る夫をまこきんで不動産投資に挑戦しだしたものの、今や夫の方が夢中♪

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