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契約時の節税対策--共有比率

何となく「全て半々」で夫と私の共有名義と思っていた。
しか~し、節税的には半々でよいのか?
もしかしたら、もっとお得な方法があるのでは?
突如ヒラメイタ案を税務署に聞いてみた♪
基本的には、私達夫婦に何か危機が訪れないとも限らないし、
フェアに半々に登記していきたいと思ってる(爆)
でも、節税額が多ければ、話はちがう。

電車の中で、「私って天才かも」と思った節税案(笑)
夫と私の会社員収入は、私:夫=1:2.5
私に不動産収入が多い方が、所得税は安いはず。
でも、融資的には、収入の多い夫半分がいいところ?
う~ん、不動産所得は、あくまでも建物の持分に左右される
はずだから、建物の持分だけ変えるというのはどうだろう!

・土地は、私:夫=1:1
・建物は、私:夫=2:1

本当に可能なのか?
わからないことは専門家に聞く事が一番。
タックスアンサーでわからなかっので、
税務相談室に電話して聞いてみた。
匿名でよいし、皆さんとっても親切。
一般的なことなら、自分の管轄じゃなくてもOKだと思う。
混んでるところは一向につながらないけど、
すいているところは一発OK。

●共有名義と事業規模
青色申告時に特典がある、事業的規模は5棟10室以上。
さて、ここで素朴な疑問。
アパート1棟10部屋を二人で共有したら、二人とも事業的規模?

 →事業的規模は、あくまでも建物で判断するので、
  二人とも事業的規模になる。
  わ~い、65万控除×2人だ!

●土地と建物の異なる持分
建物の持分で、所得を配分するのか?
土地の持分比率が異なる場合、修正計算が必要か?

 →あくまでも建物の持分で、所得を配分。
  建物が私:夫=2:1、300万の所得=利益なら、私200万:夫100万。
  また、私は夫の持分の土地を利用していることになるが、
  親族の土地賃借は使用賃借として扱い、
  土地の賃借代を考慮する必要はない。
  わ~い、いけるかもしれない!

●シュミレーション
昨年の源泉徴収表を片手に、
土地建物を半々名義の場合と土地半々&建物2:1の場合で、
不動産所得が300万、500万、700万の場合の、
所得税&住民税&事業税も加味したシュミレーションをした。

 →300万。半々の方が15万得。
  500万。半々の方が2万得。
  700万。建物2:1の方が10万得。
  えっ、名案だと思ったのに、そうでもない。
  いくら私のほうが税率が低いとはいえ、
  税率が上がるステージに上がってしまうので、
  こうなってしまう。。。

→来年から税率ステージが細かく変わる。
  それで再計算してみると、
  300万。半々の方が5万得。
  500万。半々の方が5万得。
  700万。建物2:1の方が13万得。

まあ、いずれんしても、夫100%名義よりは遥かに節税。
とりあえずは、土地建物半々名義だ。
でも、このシュミレーションが正しいのか一度みて貰いたい。
流石に税務相談室では難しいから、税理士かな♪

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働くママ。多忙な夫と娘の3人暮らし。石橋をたたいて渡る夫をまこきんで不動産投資に挑戦しだしたものの、今や夫の方が夢中♪

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