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管理会社決定!

家賃回収サービスを使った自主管理に挑戦したかったけれど、
私が動けない場合のリスク対策に、管理会社に委託することに。
もしその会社がよければ1棟目もそこに変えようと、
2物件とも客付&管理ができる会社を選抜し、決定♪
投資エリアをかなり限定しているので、
駅は異なるものの、1棟目と2棟目は車で20分と近い。
両方の最寄駅にある不動産屋さんをリストアップ。
1棟目の客付をお願いした10社のうち、5社が残った。

●直営vsフランチャイズ
直営はしっかりしている反面、融通が利かなそう。
フランチャイズは各会社が看板を買っているだけなので、
その会社の方針によって左右される。
少なくても直営よりも自由度が高そう。

●管理料
3.15%~5.25%(税込)
但し、3.15%の会社は、家賃保障をつけた新規入居者からしか、
家賃回収できないと商売っけがなく却下(笑)

●滞納保障
新規入居者については、5社とも対応。
カード払いもしくは、入居者が契約・更新時にまとめて
保障料を払うのが一般的となってきたよう。

●新入居者決定時の費用
仲介手数料、広告費、販促費など名前はいろいろ、
1項目もあり、2項目で請求するところもある。
1ヶ月分~1.5か月分。

●更新手数料
0.5ヶ月

●客付能力
自社媒体(ネット、冊子)に自信があるところは強気。
1棟目は今まで3戸客付をしたけれど、
同フランチャイズ(でも、別会社)2戸、直営1戸の成績。

●他社への客付依頼
最初からする~殆どしない。
但し、本来両手となって家賃2ヶ月分が収入となるので、
広告料を他社へ分配することに関しては及び腰。
大家としては、1ヶ月過ぎたら分配して営業してほしい。

●入居者窓口
店舗営業時間内~24H
ただの窓口だけでなく、速やかな事態収拾手配まで、
管理部がしっかりしていそうなところは説得力があった。

●リフォーム
全て管理会社~大家の裁量許可
ここに対する反応は様々だった。

ということで、最も条件に叶うと思う会社を決定。
今週末には契約しようと思う。

 ここで、秘密?を書いちゃうと、昨年、
 遊びでずっと前に登録したミステリーショッパー組織から、
 この不動産会社のCS調査参加の依頼があった。
 私は忙しくて参加できなかったけれど、
 ミステリーショッパー調査を行うその姿勢に拍手だったのだ。


管理会社には、決済後早々に、
「売主、買主、仲介不動産屋、管理会社の4者連名の書類」をもって、
既存入居者の方に説明に行ってもらおう。

同時にケーブルテレビ問題も片付けたい♪


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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zubooさんのところも管理会社を変えられるんですね。
うちも客付け力の強いところを考えてはいるんですが、広範囲から入居案内があるだけに、なかなかどのエリアの不動産屋さんがいいのか決めかねるところ。
リフォームは大家の裁量可が絶対条件ですが(^^;)

費用対効果。
不動産屋さんを回りながら、考えてみようと思います。

ぺっぺさん、
まだ客付ははじめていませんが、
管理会社によって、いろいろ違うな~と感じています。
しっかりしている会社は、ビジネスなので
色々なところで稼ごうとしています(笑)
サービスの質が高ければ、
多少高くても管理会社に全てを任せられれば、
よいのですが。。。
winwinの関係を目指します♪
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Author:zuboo
働くママ。多忙な夫と娘の3人暮らし。石橋をたたいて渡る夫をまこきんで不動産投資に挑戦しだしたものの、今や夫の方が夢中♪

1棟目 12/12戸 満室
2棟目 12/12戸 満室
3棟目 貸家1/1戸 満室
4棟目 貸家1/1戸 満室
5棟目 貸家1/1戸 満室
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