ふる~いRC物件の料理法

ふる~いシリーズ第2弾。
ほぼ土地の実売価格のみの、四捨五入40年のRCマンション。
大規模修繕済、室内全面リフォームも半分終了。
このマンションをどう考えることができるか、検討中♪
融資がつきにくいので、ライバルは少ないはず。
私達も融資をつけられるかはとりあえず棚上げ(笑)
融資がつくと仮定して、この物件を検証。

●ふる~いRC、表面利回10%、1億未満
・価格=路線価÷0.6、ほぼ土地だけの実売価格
・昨年の年間実績は空室1割
・大規模修繕済

<立地>
私達の対象エリアの少し外側の駅近物件
今回初めて行ってみたが、腐ってもJR?で思いのほか○
1日平均乗車人員は、エリアNo1駅の40%
アパート・低層マンションが混在する住宅地

<建物>
ふるい感は否めないけれど、
大規模修繕は終了していて大きなお金はかからなそう
但し、外壁の色はもっと考えようがあったと残念!

<部屋>
1人と二人を狙える部屋の広さ
1部屋150万程度をかけたという全面リフォーム部屋と
退去したばかりというレトロを通り過ぎたボロふるい部屋を
ビフォー&アフターという感じで見る事ができた。
私だったら100万でもっと素敵にリフォームできそう?だし、
リフォームで勝負するというのは面白いかも!

<収支>
そもそもの家賃設定が安く、空室が少ない物件のようなので、
融資を20年引き出せれば、キャッシュは回りそう。

<出口>
出来るだけお金をかけずに、10~20年運営。
建替か、更地(建売業者さんに4、5棟現場)として売却。

う~ん、1割下がったばかりだけれど、
残りの全面リフォーム代100万×していない部屋数くらいの
指値が通れば面白いのかみしれない。

融資をがんばって取付られたとして、
3棟目取得も含めた今後の戦略にマイナスにならないか?
もう少し考えたい♪


参戦中!ranking ランキング

コメントの投稿

非公開コメント

RCは持っていないので、良く解りませんが、あまり古いと給排水関係のメンテナンスに莫大な費用が掛かる場合があるとか。

これも、メンテナンス次第で状態が全く違うらしいですね。

極古物件は要チェック?

ひーこさん、
ふる~いってことは爆弾があるかもってことですよね。。。
お金をかけずに出口までもっていければ
結構面白いとおもうのですが、
もう少し勉強しています♪

融資がOKなら買いじゃないでしょか?
面白いんじゃないでしょうか?
入居実績がいい感じですよね。
あまり、考えすぎると、さらわれますし100点の物件はないわけですし、、、。
リスクも良く考えないといけませんけどね。

おかずさん、
難関「融資」を棚上げにしていますが(笑)、
「買いたい」という強い気持ちがないと、
融資を付けられないと思うのです。
リスクは対策をしておけばいいと思うのですが、
ふる~いRCのリスクは未知数で正直恐いです。
でも、ノロノロしているとさらわれますよね。。。
この物件は、私よりも夫が惹かれています。
ちょっとお手並み拝見♪

融資は、事業計画がしっかりしていて、
出口および、リスク管理がしっかりしていたら、
あとは、社長のやる気と目の輝きだと思います。
無理じゃないですよ。
がんばってください。(^_^)

おかずさん、
エールをありがとうございます。
見えていないリスクがある気がして
まだ迷いがあるのですが、
真剣に考えたいと思っています♪
カテゴリー
最近のコメント
月別アーカイブ
プロフィール

zuboo

Author:zuboo
働くママ。多忙な夫と娘の3人暮らし。石橋をたたいて渡る夫をまこきんで不動産投資に挑戦しだしたものの、今や夫の方が夢中♪

1棟目 12/12戸 満室
2棟目 12/12戸 満室
3棟目 貸家1/1戸 満室
4棟目 貸家1/1戸 満室
5棟目 貸家1/1戸 満室
6棟目 貸家1/1戸 満室

zuboo4をフォローしましょう

注目!

応援クリックが励みになります♪
◆不動産投資blogランキング◆
◆資産運用FC2ランキング◆



オススメ

退去時にクロスを一拭き
張替しなくていいかも!?







投資blog

ブログ内検索
リンク
RSSフィード