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立地は良い、ふる~い鉄骨物件

良い物件なら20年超えの木造アパートでもフルローンOK、
という銀行さんを見つける事ができたので、
残存耐用年数が厳しく収益還元法ではお話にならないけれど、
価格=土地値感覚のふる~い物件も見ることにした♪
ご存知の通り、収益還元法では、
満室家賃の大体6割を、年4%で、残っている耐用年数を
返済した場合を逆算して、評価額が決まる。
だから、例えば、表面利回り10%、築20年と条件は同じでも
耐用年数が異なる木造、鉄骨、RCでは大きく異なってしまう。
正直、築20年の木造と鉄骨なんて融資はほぼ無理だと思っていた。

しか~し、この銀行さんは、積算があり(土地の価格が高い)、
改修済で(もしくは改修して)、そこそこ貸せそうな物件なら、
融資を行うと言う。サラリーマン大家さんの木造20年アパートに、
共同担保なしでフルローンを出したばかりと聞いて驚いた。
2億のRCよりも、古くても土地値が高い5000万の木造に
むしろ積極的に融資をしている銀行らしい。
土地神話が生き続けている?

いずれにしても、融資さえつけば、
10~15年後に更地にして売却するか新築する作戦でいける
物件があるのかもしれない?
ということで、今までは切り捨てていたふるい物件もチェック。

●ふる~い鉄骨、1億未満
駅から15分以上だけれど、このエリアではOKな立地。
シングルとカップルが狙える40m2弱。

マイナス面は、まず、半分近い空室の多さ。
昨年の競売騒ぎで出て行ったらしいが、
室内リフォームが中途半端で、家賃設定も高い。。。
それから、この物件はセットバックして建てているのだれど、
何軒かまだしていないため、このエリアでは稀有な未舗装!

プラス面は、とにかくこの立地。
駅へ続く大きな道から少し入った場所で、
10年後には流石に舗装されて、価値は上がるはず。
自分で新築を建てるのもありだろうし、
建売業者さんにも売れるだろう。
また、売主なので仲介手数料無料だし、
売主も片手分は値引きすることに問題はない。

う~ん、でも高い。
片手分含めて、あと1割下がってやっとかな~。

昨年転売目的で競売で落として、
すぐにリフォームをして売りにだしているけれど
なかなか売れず、最近ちょっと値下げしたばかりだそう。
もう少し売れずにいたら、更に弱気になり下がるかな?

しばし、放置することに決定♪


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築古物件もフルローン出来るのは、資産力のある方限定とかではなく?(^^;)

評価額以下で買える物件はないかと探してはいませが、なかなか見当たりません~
売り物件が増えてくれば出てくるのかもしれませんが、当分はなさそうですね。
地道にコツコツ。。。(^^)

ぺっぺさん、
私もとっても驚いたのですが、
築古物件にやたらと気前がいいみたい(笑)
土地の実売価格=木造10%だったりすることもあるので、
そういう物件だとは思うのですが。。。

ただ、残存期間が短いということは、
インカムが得られる期間が短いわけで、
出口戦略が練られていないと厳しいですよね。
いろいろ勉強しま~す♪
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働くママ。多忙な夫と娘の3人暮らし。石橋をたたいて渡る夫をまこきんで不動産投資に挑戦しだしたものの、今や夫の方が夢中♪

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